1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile,konut teslimlerinde uygulanan KDV oranlarında önemli ve köklü değişiklikler yapıldı (29.02.2022 tarihli ve 31793 sayılı Resmi Gazete). Maliye, sektör STK’ları ve doğrudan sahadaki inşaat şirketleri ile görüş alışverişinde bulunarak, bu değişiklikleri gerçekleştirdi.

Bu değişikliklerden birisi de, net alanı 150 m2’nin üzerindeki konutlar için getirilen “Kademeli KDV Oranı Uygulaması”!

Maliye yayınladığı Genel Tebliğde, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı kapsamında kademeli KDV oran uygulamasının 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınmış konutlar için geçerli olacağını açıkladı (41 Seri No.lu KDV Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ).

Yapılan bu düzenlemeden olumsuz etkilenen bir mükellefin söz konusu düzenlemenin yer aldığı 41 Seri No.lu KDV Tebliği’nin 12. Maddesinin iptali amacıyla açtığı dava Maliye’de ciddi rahatsızlık yarattı. Ancak, dava sonucunda Danıştay’ın verdiği red kararı Maliye’yi oldukça rahatlattı!

Cumhurbaşkanı kararı ile yapılan düzenleme ne?

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmının KDV oranı yüzde 8 (şu an yüzde 10) olarak belirlenmiş, bu düzenlemenin 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren yürürlüğe gireceği, bu Kararın yürürlüğe girdiği 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış konutlar için kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam edileceği belirtilmiş bulunuyor (5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Mad.10).

Maliye Tebliğ ile ne düzenleme yaptı?

Maliye 41 Seri No.lu Tebliğde, konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarının, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı çerçevesinde yapı ruhsatlarının 1 Nisan 2022 tarihinden önce veya sonra alınıp alınmadığına bakılarak tespit edileceğini, 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranının yüzde 8 (şimdi yüzde 10), 150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranının yüzde 8 (şimdi yüzde 10), 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranının yüzde 18 (şimdi yüzde 20) uygulanacağını, 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranının yüzde 1, 150 m2’den fazla olması durumunda ise KDV oranının satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 1, 150 m2’nin üzerindeki kısmı için yüzde 18 (şimdi yüzde 20) olarak uygulanacağını, 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların bu tarihten sonraki tesliminde ise önceki oranların uygulanacağını açıkladı.

Konutta kademeli KDV oranına geçiş devrim niteliğinde!

Net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konutlar uzun yıllar genel oranda KDV’ye tabi tutuldu. Örneğin, konutun net alanı 150 m2’yi 10 cm2 veya 50, 100 m2’de geçse herhangi bir fark gözetilmedi, konutun satış bedeli üzerinden genel oranda KDV hesaplattırıldı. Buna karşılık, net alanı 150 m2’nin altında kalan konutlar ise yüzde 1 KDV’ye tabi tutuldu. Yüzde 1’den genel oran olan yüzde 18’e 17 puanlık sert bir geçiş uygulamada sıkıntılara ve eleştirilere neden oldu. Bu uygulamanın gerekçesini ise kimse izah etmedi, edemedi de!

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konutlarda yaşanan bu kaosa son verilerek, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren kademeli KDV oran uygulamasına geçildi. Yeni düzenlemeye göre, 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren net alanı 150 m2 ve üzerinde olan konut teslimlerinde, bu konutların 150 m2’ye kadar olan kısmı için yüzde 8 (şimdi yüzde 10), aşan kısmı için ise yüzde 18 (şimdi yüzde 20) KDV hesaplanıyor.

Konut teslimlerinde uzun süreli standart bir uygulamadan vazgeçilerek kademeli KDV oranına geçilmesi hem Maliye ve inşaat sektörü hem de alıcılar açısından devrim niteliğinde!

Kademeli KDV oranı düzenlemesinden yararlanamayan bir mükellef dava açtı!

Kademeli KDV oranı uygulamasından yararlanamayan bir kişi, kendisine yapılan konut teslimine ilişkin olarak düzenlenen 13/06/2022 tarihli faturada, KDV oranının kademeli olarak hesap edilmesi gerektiği halde yapı ruhsatının 12/03/2021 tarihinde alındığından bahisle genel oranda KDV hesaplandığını, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 150 m2’yi aşan konut teslimleri yönünden kademeli vergilendirme öngörülerek kararın yürürlük tarihinden sonra yapı ruhsatı alınmış konutlar için geçerli olduğunun belirtildiği, yürürlük tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış konutlar için ise önceki uygulamanın devam edeceğinin öngörüldüğü ancak, Cumhurbaşkanı Kararı'nda bu taşınmazlar yönünden kademeli vergilendirme yapılmayacağına ilişkin bir düzenlemenin yer almadığını, dava konusu 41 Seri No.lu Tebliğin 12. Maddesiyle mükellefler lehine getirilen uygulamanın yanlış yorumlandığı ve bu suretle mükelleflerin lehe olan düzenlemeden yararlanması engellenerek mülkiyet hakkının ihlâl edildiğini, bu nedenle sözü edilen Tebliğ hükmünün Anayasa'ya da aykırı olduğunu iddia ederek,  41 Seri No.lu Tebliğ'in 12. maddesinin iptalini ve dava sonuçlanıncaya kadar yürütmesinin durdurulmasını talep etti.

Danıştay 4. Dairesi YD talebini reddetti!

Danıştay 4. Dairesi, 41 Seri No.lu KDV Tebliği'nin 12. maddesinin dava sonuçlanıncaya kadar yürütmesinin durdurulması talebini reddetti (Danıştay 4. Dairesi’nin 06.12.2022 tarihli ve E.2022/4348 sayılı Kararı).

Dava Dosyası Danıştay 3. Dairesi’ne aktarıldı!

YD ret kararını veren Danıştay 4. Dairesi’nin görev alanı değiştirilerek, idari dava dairesi olarak görevlendirildi; gelir, kurumlar ve KDV’ye ilişkin Cumhurbaşkanı Kararları ve düzenleyici diğer işlemlere karşı açılan iptal davalarına ilk derece olarak Danıştay 3. Dairesi’nin bakmasına karar verildi (20.07.2023 tarihli ve 32254 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Danıştay Başkanlık Kurulu’nun 19.07.2023 tarihli ve 2023/32 ve 2023/33 sayılı Kararları). 

Bu nedenle, söz konusu dava dosyası Danıştay 3. Dairesi’ne aktarıldı!

Danıştay 3. Dairesi’nden Maliye’yi rahatlatan karar!

Danıştay 3. Dairesi, aşağıdaki gerekçelerle davanın reddine karar vererek, net alanı 150 m2 ve üzeri konutlarda kademeli KDV oranı uygulamasını onadı!

“Anayasası'nın 152.maddesinde; "Bir davaya bakmakta olan mahkeme, uygulanacak bir kanun veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesinin hükümlerini Anayasaya aykırı görürse veya taraflardan birinin ileri sürdüğü aykırılık iddiasının ciddi olduğu kanısına varırsa, Anayasa Mahkemesinin bu konuda vereceği karara kadar davayı geri bırakır.” hükmü yer almaktadır. Somut norm denetimi olarak adlandırılan bu hukuki müessesede, mahiyeti ve Anayasalda düzenlenişi gereği, kanun ve Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinin Anayasa'ya aykırılığı ileri sürülebilmektedir. Davacı tarafından dava konusu tebliğ hükmünün Anayasaya aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de yukarıdaki açıklama çerçevesinde bu iddiaya itibar edilmemiştir.

5359 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca Cumhurbaşkanı'na vergi oranlarını belirli sınırlar dahilinde belirleme yetkisi kapsamında mal ve hizmetlere uygulanan katma değer vergisi oranlarının listeler halinde düzenlendiği 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararında yukarıda değinilen değişiklikler yapılmıştır.

Dava konusu düzenlemenin dayanağı Kanun hükmü ile Cumhurbaşkanı Kararının birlikte incelenmesinden, 01/04/2022 tarihinde yürürlüğe giren 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'nın 10. maddesinde, inşaat yapı ruhsatı 01/04/2022 tarihinden alınan projeler kapsamında yapılan konut teslimlerinde söz konusu tarihten önce yürürlükte olan katma değer vergisi oranlarının uygulanacağı hususunun ihtilafsız olduğu, konut teslimlerine ilişkin olarak kademeli katma değer vergisi uygulaması bakımından inşaat ruhsat tarihinin esas alındığı, uyuşmazlık konusu Tebliğ hükmü ile Cumhurbaşkanı Kararında öngörülen değişikliklerin uygulanmasına ilişkin açıklamalar yapıldığı anlaşılmıştır.

Bu durumda, idari yargı yerlerinin denetim yetkisinin, kanunların idari makamlara bıraktığı yetkilerin kullanılmasının hukuka uygun olup olmadığının belirlenmesi ile sınırlı olacağı, idare uygulamasına ilişkin detayların ikincil mevzuatla düzenlenmesinin mümkün olduğu, bu itibarla, dava konusu Tebliğin, ilgili Kanun maddesinin Hazine ve Maliye Bakanlığı'na verdiği hak ve yetki kapsamında uyulması gereken usul ve esasların belirlenmesine ilişkin olarak düzenlendiği ve kanundan alınan açık yetkiye dayandığı dolayısıyla üst hukuk normlarına aykırılık taşımadığı anlaşıldığından hukuka uygun olduğu sonucuna varılmıştır.” (Danıştay 3. Dairesi’nin 29.04.2024 tarihli ve E.2023/3099, K.2024/2435 sayılı Kararı).

Kişisel görüşümüz ve değerlendirmemiz

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın 10. Maddesinde, 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınan konutlarda eski hükümlerin ve KDV oranlarının uygulanmasına devam olunacağı açıkça belirtilmiş bulunuyor. Burası oldukça net. Maliye ise yayınladığı 41 Seri No.lu Tebliğde, konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarının 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı çerçevesinde yapı ruhsatlarının 1 Nisan 2022 tarihinden önce veya sonra alınıp alınmadığına bakılarak tespit edileceğini, net alanı 150 m2 ve üzeri konutlarda kademeli KDV oran uygulamasının 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına konu konutlar için geçerli olduğunu açıkladı. Yani, Maliye’nin 41 No.lu Tebliği ile yaptığı düzenlemeler tamamen 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’na uygun. Dolayısıyla, 41 Seri No.lu Tebliğ ile yapılan düzenlemede 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’na aykırı bir durum söz konusu değil.

Sonuç olarak;

Net alanı 150 m2 ve üzeri konut teslimlerine getirilen kademeli KDV oran uygulaması, 1 Nisan 2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına konu konutlar için geçerli. Bu düzenlemenin 1 Nisan 2022 tarihinden önce alınan yapı ruhsatı konu net alanı 150 m2 ve üzeri konut teslimlerine uygulanması mümkün bulunmuyor. Maliye tarafından 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’na uygun olarak 41 Seri No.lu Tebliğ ile yapılan bu düzenleme, açılan iptal davası sonucunda Danıştay tarafından da onaylanmış bulunuyor. Bu ret kararı sonrası Maliye oldukça rahatladı!