Son dönemde, tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarına neden olduğu gerekçesiyle, artık bu devirlerin emlak vergisi değeri üzerinden değil, gerçek satış bedeli üzerinden yapılacağı konusu gündemde.

Aslında, yıllardır, herkesin bildiği halde herhangi bir önlem almadığı temel bir sorun.

Bu sorun, artık çözüme kavuşacak gibi görünüyor.

Peki, Tapu harcının gerçek değer üzerinden alınması vergi sistemi nasıl etkileyecek?

Gerçek Satış Bedeli Neden Beyan Edilmek İstenmiyor?

Öncelikle, sorunu çözebilmek adına, bu soruya cevap verebilmek önemli.

Başlıca nedenler arasında;

- Tapu harcının binde 40 olarak genellikle alıcı üzerinde kalması,

- Gayrimenkul satımında bulunan mükelleflerin, kazançlarını düşük göstererek vergi ödemek istememesi,

- Gayrimenkul ticareti yapan mükelleflerin kayıt dışı istihdam vb. nedenlerle maliyetlerini belgelendiremeyerek kayıt altına alamaması,

- Emlak vergisi değerinin; gayrimenkullerin gerçek değerini yansıtmaktan çok uzak olması,

Olarak söyleyebiliriz.

Bu saydığımız nedenlerden en etkili olanı ise; şüphesiz, satışa konu taşınmaz değerinin belirlenmesinde dikkate alınan tek kriterin emlak vergisi değerinin olması.

Tapu Harcının Gerçek Değer Üzerinden Alınmaması Kurumlar Vergisi ve KDV’yi Doğrudan Etkiliyor!

Gayrimenkul satışında bulunanların, resmi defter ve belgelerini (fatura vb.) gerçek satış bedeli yerine, emlak vergisi değeri sonucu oluşan düşük tapu harcı matrahını esas alarak intikal ettirmesi sonucunda, gelir ve kurumlar vergisi matrahı düşük hesaplanıyor.

Gayrimenkul satış bedelinin gerçek değerinin altında beyan edilmesi durumunda (satıcının kdv mükellefi olması) satış tutarı üzerinden hesaplanan KDV bu ölçüde düşük hesaplanıyor.

Gayrimenkulü alan taraf, alış işleminde taşınmazı gerçek değeri üzerinden kayıtlarına almadığı için; taşınmazın ilerleyen tarihlerde elden çıkarması durumunda yukarıda belirtilen işlemlerin tekrarlanarak vergi kayıp ve kaçağının zincirleme olarak devam etmesine sebep oluyor.

Yani, tapu harcının düşük vergi matrahı üzerinden alınıyor olması, Kurumlar Vergisi ve KDV yönünden olumsuz bir etki yaratıyor.

Ayrıca, tapu devrinin gerçek değerden yapıldığı sonradan tespit edilirse, vergi ziyaı da cabası olarak karşımıza çıkıyor.

Tapu Devirlerinde Gerçek Değerin Tespiti Nasıl Yapılacak?

Son dönemde sıkça konuşulan ve öngörülen durum, tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi ile ilgili düzenleme yapılması.

Ekspertiz raporu olmadan tapu devri yapılamayacağı öngörülüyor.

Tapuda Satışların Gerçek Değer Üzerinden Yapılması Vergisel Açıdan Nasıl Bir Etki Yaratacak?

Sürecin, net olarak anlaşılabilmesi için örnek üzerinden ilerleyeceğiz.

Örneğin, 1.000.000,00 TL emlak vergisi değeri bulunan, ancak fiilen 5.000.000,00 TL bedelle satılan bir gayrimenkulün tapuda devir işleminin yapıldığını varsayalım.

Devirlerin emlak vergisi değeri üzerinden değil, gerçek satış bedeli üzerinden yapılacağı kanuni bir zorunluluk olduğunda, taşınmazın maliyet bedeli ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden kurumlar vergisi hesaplanacak.

Yani, 1.500.000 TL alış maliyet bedeli var ise, aradaki 3.500.000 TL üzerinden %25 kurumlar vergisi hesaplanacak (İstisna ve indirim olmadığı varsayımı altında).

Kısaca, 3.500.000 TL *%25= 875.000 TL Kurumlar Vergisi ödenmesi gerekecek.

Ayrıca, 5.000.000 TL satış bedeli üzerinden konutun m2’sine göre değişmekle birlikte, %20 KDV’ye tabi olduğunu varsaydığımızda 833.333,33 TL KDV ödenmesi gerekecek.

Öte yandan, alıcı ve satıcı tarafından toplamda %4 tapu harcı ödeneceği için, satıcı açısından 100.000 TL tapu harcı doğacak.

Bütün bu süreçlerin toplamında, 5.000.000 TL bedelle gayrimenkul satışı yapan bir işletme kurumlar vergisi, KDV ve tapu harcı olmak üzere toplamda 1.808.333,33 TL vergi ödeyecek!

İşletmelere Açık Kapı Bırakılmalı!

Görüldüğü üzere, 5.000.000 TL’lik bir taşınmaz satışında işletmelerin karşılaşacağı vergi yükü ortada.

Bu açıdan, Kurumlar Vergisi ve KDV yönünden olmasa dahi, en azından tapu harç oranında bir düşüş sağlanarak işletmelere avantaj sağlanabilir.

Örneğin, tapu harcının binde 5 olması bu açıdan önemli bir katkı olacaktır. Bu durumun, gerçek satış bedeli üzerinden devirlerin yapılması açısından da işletmeleri teşvik edeceği kanaatindeyiz.

Ayrıca, tapu harcının oransal olarak değil belirli bir tutar olarak belirlenmesi de tabiki alternatifler arasında olabilir.

Sonuç Olarak;

Konut sektöründeki kayıt dışılık sektörü elbette olumsuz yönde etkiliyor ve kayıt dışılık açısından günden güne bir artış meydana geldiğini hep birlikte gözlemliyoruz.

Kurunun yanında, yaşında yanmamasına özen gösterilerek, dengeli bir şekilde emlak vergisi değerine veda edilmesi herkes açısından daha sağlıklı olacaktır.